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买房“负首付”？阴阳合同潜藏风险高，深圳紧急叫停

时间：2023-05-31 08:09:38 来源：国际金融报

(资料图片)

自去年以来房地产市场比较低迷，阴阳合同、经营贷置换按揭等死灰复燃，银行放贷压力大，金融监管不到位，导致信贷资金违规进入楼市。

买房不仅零首付，甚至出现“负首付”的情况？阴阳合同屡禁不止，购房者看似占到便宜，实则面临哪些风险？

近日，深圳、重庆等多地曝出买房“负首付”的情况，房产中介和买卖双方将合同价格夸大，以提高银行贷款额度，从而减少购房者的首付款，有的购房者不仅无需付首付，还能拿到一笔贷款作为装修款。专家提示，这种做法显然是违规的，存在不小的法律风险。

多地出现“阴阳合同”

近日，“负首付”的买房方式刷遍朋友圈。重庆市巴南区某房产中介在其朋友圈发布消息，“一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户还能倒拿1万元首付款”。

所谓“负首付”，就是在二手房置换时，抬高银行评估价，使之高于正常售卖价。在深圳罗湖区，部分二手房由于房主急于变卖，也出现了这种情况。据深圳房地产中介的说法，如100万元的房子，银行评估价150万元，贷款额度增高至120万元，这样就可以多出20万元。而罗湖区业主属于回迁户拥有多套房产，愿意降价出售，因此同意通过阴阳合同的方式尽快套现。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，此类事件本质上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更多的贷款来支付首付。“举例来说，100万元的房子原先首付20万元、贷款金额80万元。而现在可以虚构交易金额为130万元，其首付则为26万元、贷款金额为104万元。据此，购房者‘骗取’的贷款额为24万元（104万-80万元）。拿这24万元去缴纳20万元首付，还多出了4万元，这就是‘负首付’的概念。”

实际上，这类阴阳合同早就有之。据记者了解，此前在沪购房也曾流行阴阳合同，但在房地产市场审查收严后得到了有效打击。房产中介对记者介绍，在上海实行“三价就低”政策（银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价，选择其中最低的价格来审批贷款额度）之前，400万元实际成交价的房屋，在合同上写300万元，另100万元以装修补偿费的形式用现金支付给卖家。对于一些要购买大户型房、税费加起来很高的群体，这样操作很合算。

在“三价就低”政策出台后，阴阳合同仍然“野火烧不尽”。中原地产首席分析师张大伟介绍了业内俗称为“高评高贷”的做法，指的就是银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。高评就是高评估值，高贷就是高贷款额，里面涉及“阴阳合同”、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上是赤裸裸的违法。高评高贷也叫做倒拿钱、零首付、低首付。

张大伟举例称，“假如房屋市值500万元，银行评估价为450万元，那么首次贷款可贷评估值的七成，即315万元，首付185万元，可是贷款人手里只有170万元，不够首付款无法完成交易，这就有了高评高贷。评估机构将房子的评估价增加到480万元，336万元走银行贷款，这样一来，首付164万元就可以完成这次交易。高评高贷需要有个前提，即贷款银行必须认可评估公司出具的评估报告，否则也是不可能成立的。”

在北京，这类阴阳合同的操作也屡见不鲜。近日，北京麦田房产经纪有限公司就因为阴阳合同，同一天接到两份罚单，共被处罚4万元。根据处罚，房地产公司为交易当事人规避房屋交易税费，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供了便利。北京理道律师事务所主任律师王久成表示，协助交易当事人利用阴阳合同避税的操作在房地产经纪活动中很常见，这是违法行为。利用阴阳合同规避国家税收监管，对于购房者来说获得的系非正当利益，在房屋买卖交易履行中会带来极大的法律风险，根据《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，甚至可能产生“房财两空”的后果。

折射银行放贷压力

对于上述乱象，专家指出，销售乏力的城市或者区域更容易出现负首付的现象。自4月份以来，楼市在一季度呈现的销售复苏势头减弱，而部分城市二手房挂牌量也有所攀升。

“负首付”成为近日房地产市场热点，背后折射出哪些现象？行业专家表示，自去年以来房地产市场比较低迷，阴阳合同、经营贷置换按揭等死灰复燃，银行放贷压力大，金融监管不到位，但是这种行为扰乱了市场信息，真实的房贷规模被低估，信贷资金违规进入楼市。

“银行放贷压力大，纵容经营贷高评。当下，银行不仅按揭额度充足，在支持中小微的政策导向下，经营贷的任务也重。于是，纵容客户存量房贷置换高评的经营贷，或客户先全款买房，再利用经营贷高评，获得更多贷款，导致负首付。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

李宇嘉指出，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供或其他金融风险。

近日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》（下称《提示》）指出，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

《提示》称，如发现深圳市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，协会将立即报送行政主管部门依法依规查处。同时，协会也将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》等规定进行自律惩戒，严重者还将根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》列入行业黑名单，并向社会做相应通报。

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